Pesadilla inmobiliaria: ¿Qué pasa si el vendedor no aparece como titular en el Registro Público de la Propied ad?
Rebeca Marín
Entre Halloween y Día de Muertos, Kallify, Proptech Legaltech especializada en la dictaminación jurídica de inmuebles, advierte sobre uno de los “fantasmas jurídicos” más inquietantes de una compraventa: que la persona que se presenta como propietaria no aparezca como titular en el Registro Público de la Propiedad.
El primer susto: el vendedor no es el dueño registrado
En la Ciudad de México, la compraventa de un inmueble y los demás actos que transmiten o afectan la propiedad deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. Además, el Registro sigue el principio de tracto sucesivo: para inscribir una venta, quien vende debe aparecer previamente inscrito como titular. Así se forma una cadena continua de dueños.
“Cuando el vendedor no aparece como titular, hay una ruptura en la cadena registral. No siempre significa que la venta sea inválida, pero sí es una señal de alerta que no se debe ignorar”, comentó Diana Sandoval, Directora General de Kallify.
¿Significa que la compraventa es inválida?
No necesariamente. Hay casos en los que una persona ya es dueña de un inmueble, pero su derecho todavía no aparece en el Registro. Por ejemplo:
• Un trámite sucesorio que aún no culmina.
• Una compraventa formalizada ante notario cuya escritura sigue en trámite de registro.
• Una resolución judicial que reconoce o adjudica la propiedad y que todavía no se inscribe.
Cada situación debe acreditarse con los documentos correspondientes. La notaría que intervenga en la operación determinará qué antecedentes deben inscribirse, y en qué orden, para que la nueva venta pueda registrarse.
La verdadera pesadilla: comprar a quien no tiene facultades para vender
El mayor riesgo surge cuando quien ofrece el inmueble no tiene derechos sobre él o carece de facultades para actuar en nombre del propietario. En ese caso, el comprador podría enfrentar juicios sobre la validez de la operación, reclamaciones del verdadero dueño, la pérdida de la posesión del inmueble y litigios largos y costosos para intentar recuperar su dinero.
Cómo evitar una historia de terror inmobiliaria
“En el 99% de los casos de una transacción inmobiliaria, se firma un contrato privado con penas convencionales e intercambio de dinero, sin haber realizado una dictaminación jurídica previa; 16% de estas operaciones inmobiliarias presentan un problema en notaría, como puede ser la titularidad en el Registro Público de la Propiedad, que ocasionará retrasos y, en algunos casos, impedirá realizar la operación”, continuó Sandoval.
Por ello, antes de firmar cualquier contrato de promesa de compraventa, solicita una dictaminación jurídica. Algunos aspectos básicos que incluye la dictaminación jurídica son:
• Titularidad: que quien vende sea el dueño registrado del inmueble.
• Copropiedad: si hay copropietarios o un cónyuge que deban autorizar la venta.
• Sucesiones: que no exista una herencia pendiente de iniciar o tramitar.
• Gravámenes: que el inmueble no tenga hipotecas, embargos u otras cargas vigentes.
• Adeudos: que esté al corriente en el pago de predial y agua.
“Kallify, la primera Proptech Legaltech enfocada en brindar seguridad jurídica al comprador y al vendedor de un inmueble, te ayuda en este proceso al solicitar en forma digital el análisis jurídico y registral del mismo. Es una empresa 100% mexicana, comprometida con hacer que la experiencia de compraventa de inmuebles en México sea segura y sencilla, previniendo fraudes inmobiliarios”, concluyó.
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